09.08.2012
Küsimus:
Mul on korteriomand kahe tänava
ristumiskohal olevas 5-korruselises 15 korteriga majss.Korteriühistu on vastu
võtnud otsuse renoveerimistööde teostamiseks vastavalt energia auditile.Koosolekuid
on toimunud 3 -esimesel sisulist arutelu ei toimunud ,teise koosoleku otsus on
formuleeritud:Alustada renoveermistööde ettevalmistamisega.
Kolmandal üldkoosolekul fikseeriti-juhatusel on renoveerimise projekt tellitud
ja otsustati teostada elamu renoveerimine summas....,võtta laenu jne.
Üldkoosoleku otsuse viimane punkt on sõnastatud:vastuvõetud otsused teha
teatavaks kõigile ühistu liikmetele.Siiani seda tehtud ei ole ja juba on maja
tellingutes. Ei ole tutvustatud hinnapakkumisi, kes valis ehitaja jne.Ühistu
revidendilt õnnestus teada saada koosoleku protokolli sisu.
Projekt pidi nägema ette akende vahetamist pakettakende vastu ja lodza avade
katmist liugklaasidega,kusjuures V tänava poolsete lodzade avad,neid on 10 on
ette nähtud katta liugklaasidega (seal varem kinni ehitatud lodzasid pole ) ja
T tänava poolsed lodzad, kus on ka minu korteriomand ehitada kinni
pakettakendega (varem on 3 juba omanikel kinni ehitatud ).Nüüd olen pandud
sundseisu -(lodza on köögiakna taga ,köögiaken ja lodza uks on mul juba varem
vahetatud pakettakende vastu) mis muudab köögi topelt pakettakendega pimedaks
ja raskesti õhutatavaks ja lodza kinniseks mittekasutatavaks putkaks (aknad
käivad lahti sissepoole). Missugused on minu võimalused võitluses normaalsete
elamistingimuste ja lodza säilimise eest ?
Vastus:
Pean kahjuks nentima, et Teie poolt küsimuses antud andmete alusel ei ole
võimalik anda ammendavat vastust. Püüan siinkohal välja pakkuda mõned
pidepunktid, millele toetudes saaksite edasi tegutseda. Kuid vähegi täpsema
vastuse saamiseks peaks tutvuma vähemalt Teie poolt viidatud protokolliga,
ühistu põhikirjaga, samuti ehitusprojekti ning võimaliku väljastatud
ehitusloaga
Esiteks võib Teie küsimusest aru saada, et Teile on protokoll, kust nähtuvad
vastu võetud otsused, edastatud, ning Teie ei saa võimalikus vaidluses tugineda
sellele, et teistele ühistu liikmetele ei ole vastavaid dokumente esitatud.
Küsimus, kas juhatus täidab üldkoosoleku otsuseid korrektselt, on mõtlemisaine
üldkoosolekule- üldkoosolek valib ühistule juhatuse liikmed. Protokolli
mitteõigeaegne edastamine võib küll kaasa tuua selle, et edasi lükkub ka
võimalik hagide esitamise tähtaeg (üldjuhul on hagi esitamise tähtajaks
korteriühistu puhul kolm kuud otsusest teadasaamisest- korteriühistuseaduse §
13 lõike 3 järgi).
Teisena tuleb arvestada seda, et ühistu on majandustegevuses suhteliselt vaba-
iga ühistu otsustab ise, milline on tema majandustegevus. Vabadus ei ole
muidugi absoluutne- ühistu peab järgima iseend poolt vastu võetud otsustusi
ning tavapärasteks peetavaid korteriühistu majandamise reegleid. Üldjuhul
peetakse elamu fassaadi renoveerimist tavapäraseks majandustegevuseks, mida otsustatakse
ühistu üldkoosolekul lihthäälteenamusega. Möönan, et tööde mahust tulenevalt
võib teatud juhtudel tegu olla ka nii oluliste muudatustega, et vajalikuks
muutub kaasomanike kokkulepe ehk kõikide omanike nõusolek (korteriomandiseaduse
§ 16 lõige 1). Käesoleval juhul aga julgen väita, et antud ehitustööd sedavõrd
mahukad ei ole, kuid antud seisukoht ei ole kategooriline.
Kolmandaks tasub mainida, et elamu fassaadi muutmine on käsitletav ehitamisena
ehitusseaduse § 2 lõike 6 punkti 3 tähenduses. Sama seaduse § 12 lõike 2
kohaselt peab ehitamiseks olema kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud
ehitusluba või kirjalik nõusolek. Mõlemad dokumendid on haldusaktid ning
vaidlustatavad haldusmenetluse seaduses (vaie) või halduskohtumenetluse
seadustikus (kaebus) sätestatud korras. Nii näiteks võib kaebust põhjendada
muuhulgas asjaoluga, et ehitusloaga lubatud ehitustööd muudavad võimatuks
ehitise teatud osade otstarbekohase kasutamise ning et kohaliku omavalitsuse
poolt ei ole ehitusloa väljastamisel vastavat asjaolu piisavalt kaalutud.
Samuti, et ehitusloa väljaandmise aluseks esitatud ehitusprojekt ei vasta elamu
ehitusprojektidele esitatavatele nõuetele. Tegemist mõnede võimalike näidetega,
kuid jällegi- konkreetse seisukoha, millised kaitsevahendid on potentsiaalselt
realiseeritavad, saab jurist võtta alles peale dokumentidega tutvumist ning
vajadusel ka vastavate (ehitus- ja projekteerimisala) erialaspetsialistidega
konsulteerimist. Haldusakti vaidlustamisel tuleb silmas pidada, et nii vaide
kui kaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva haldusaktist teadasaamisest (või
ajast, kui Te oleksite pidanud sellest teada saama- näiteks võib tuua olukorra,
kui ehitisele paigaldatakse infotahvel, mis sisaldab ka ehitusloa väljastamise
andmeid).
Kokkuvõtvalt saan Teile soovitada mainitud dokumentide kokkukogumist ning kõigi
nende alusel analüüsimist, millised on võimalikud võimalused vaidlusteks ning
ka selliste vaidluste perspektiivikuse analüüsimist.
