08.12.2010
Küsimus:
Kunagi sai ostetud kinnistu (maja) ja
kinnistusregistrisse sai märgitud 1/2 omanikuks elukaaslane ja 1/2 omanikuks
iseennast. Kinnistu ostsin mina pangalaenuga. Laenu võtsin enda nimele.
Kinnistule sai seatud hüpoteek panga kasuks. Elu läind oma rada ja sooviks
kinnistu müüki panna, kuid elukaaslane ei ole nõus. Eks on ju teada, kui
omavahel kokkuleppele ei saa, et kinnistu müüki panna ja, kuidas saadav tulu
jagada, võib pöörduda ka kohtusse. Kas kokkuleppe mittesaavutamisel on ainus
variant kohtusse pöördumiseks? Kas kohus saab nö. määrata kinnistu müüki
panemise, isegi kui üks kaasomanikest ei ole nõus müüma?
Kinnistu müümisel tekib tulu. Tõenäoliselt tahab oma osa esmalt tagasi saada
pank. Kas ülejäänud osa jagamisel kaasomanike vahel võetakse arvesse ka
kaasomanike poolt kinnistu hooldamiseks vms. otstarbeks tehtud kulutusi
(igakuised kommunaalid, pangalaen koos intressidega, kinnistu heakorraks tehtud
kulutused)?
Tagasitulles esimeste küsimuste juurde - kui mitte loota kaasomaniku
mõistlikkusele, kas on võimalik kaasomand sundkorras lõpetada - üks omanikest
ei täida kohustusi (ei kanna kulusid) vastavalt oma osa suurusele? See annaks
vabad käed kinnistuga tehingu tegemiseks. Olen lugenud, et kaasomanikud peaksid
ka vastavalt oma osa suurusele panustama. Kas pangalaenu tagasimaksed ka
kuuluvad sinna alla? Kommunaalid ilmselt kuuluks. Kui ainult üks pool kannab
kõik kinnistuga seotud kulud, siis äkki see oleks variant, kaasomand
sundlõpetada?
Vastus:
Vastavalt asjaõigusseadusele võib
kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada,
pantida või seda muul viisil käsutada. Kinnisasja mõttelise osa müümisel
isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel
kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus (v.a kui kaasomanik võõrandab
kinnisasja mõttelise osa alanejale sugulasele või vanemale).
Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi
lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud
ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab
kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi
ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele
kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või
kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel
vastavalt nende osa suurusele. Kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus,
kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade
väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti
koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks.
Kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid
koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud
kahju ja kulutusi. Sellele kohustusele vastab õigus sellist osalemist teistelt
kaasomanikelt nõuda. Kui kaasomanik ei tasu, võib pöörduda võlanõudega kohtusse.
